в зоне РФ
т/ф (495) 565-13-84
т. (495) 544-81-24
О состоянии рынка инженерных изысканий в Москве
Многие проблемы инженерных изысканий, предваряющих проектирование и строительство, тесно связаны с экономической ситуацией в строительной отрасли и с теми сложностями, которые она переживает. Многие изыскатели уверены, что дно кризиса еще не достигнуто, и оценивают сегодняшнюю ситуацию как «средней тяжести».Строительный рынок Москвы по основным тенденциям своего развития в целом совпадает с российским, но тем не менее имеет свои особенности. Несмотря на свои кажущиеся большие возможности и ширину, на деле он оказывается достаточно узким — и далеко не все изыскательские компании находят себе в нем место, особенно в условиях тяжелого экономического положения. Так, из 30 произвольно выбранных редакцией компаний, специализирующихся на изысканиях и зарегистрированных в Москве, только у 8 за последние 1,5 года были объекты в Москве.
Невеселая статистика
Основной причиной низкого уровня активности строительного рынка в России является экономический кризис. Уход иностранных инвесторов с него начался уже в 2008 году, что спровоцировало финансовые проблемы у таких крупнейших фирм, как «Миракс-Сити» и «Донстрой». Резко упали объемы как жилищного, так и коммерческого строительства.
В первом квартале 2010 года в целом по России было введено в эксплуатацию 105,3 тыс. квартир общей площадью 9,6 млн кв. м — на 8,3% меньше соответствующего показателя прошлого года. В списке отстающих лидирует Камчатский край, где в I квартале было построено всего 100 кв. м жилья, что на 99,1% меньше этого показателя за 2009 год. Плохая ситуация также в Курганской области (уменьшение на 70,1%), в Забайкальском крае (на 58,9%) и в Курской области (на 62,8%). Москва здесь занимает 4-е место (снижение на 52,9%).
В августе 2010 года в России было построено 3,8 млн кв. м жилья, что на 3,9% меньше показателя августа 2009 года. За январь-август жилищное строительство сократилось на 4% (до 28,5 млн кв. м) по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Если говорить о темпах строительства, то после трех месяцев их роста (на 16,2% в апреле, 4,1% в мае и 3,7% в июне) уже второй месяц подряд опять наблюдается уменьшение.
Московские показатели вполне согласуются с общероссийскими. ВI квартале 2008 года было намечено построить 155 тыс. кв. м офисов, а в итоге в строй было введено в 2,5 раза меньше. В 2009 году из заявленных офисных проектов реализовалась только четверть и на офисный рынок вышло около 1,7 млн кв. м коммерческих зданий. Однако на этом падение не остановилось. В январе 2010 года в Москве возвели 90 тыс. кв. м офисных площадей, что более чем вдвое меньше показателей января 2009 года (около 200 тыс. кв. м). По оценкам аналитиков, в 2010 году будет введено в строй уже только 1,3 млн кв. м. В настоящий момент пустует около 20% офисных зданий — и инвесторы не будут активно вкладывать средства в постройку новой коммерческой недвижимости. Так что вряд ли к 2011 году можно будет ожидать большого количества новых проектов. По оценкам экспертов, возвращение офисного строительства к докризисным показателям произойдет не раньше чем через три года.
Жилищное строительство тоже не может похвастаться большими успехами в последние годы. Согласно статистике Росстата, темпы строительства жилья в Москве в 2008 году снизились примерно до 3,3 млн кв. м, что на 32% меньше показателей 2007 года и на 40% ниже величин, запланированных изначально (при этом аналитики отмечают, что в 2002- 2007 годах темпы строительства в столице не опускались ниже 4 млн кв. м в год). В I квартале 2010 года объем строительства жилья в Москве упал по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 52,9% (до 338,3 тыс. кв. м). По оценкам экспертов, возврат к прежнему его уровню возможен в Москве не ранее чем в 2011 году.
Как сообщает Департамент городского строительства Москвы, за 2010 год в городе планируется построить 3,1 млн кв. м жилья за счет средств бюджета города (737,8 тыс. кв. м) и средств инвесторов (2 млн 363 тыс. кв. м). Прочие виды строительства в Москве в основном держатся за счет усилий городской администрации. Так, в 2009 году был перевыполнен план по строительству физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОКов). ВI квартале 2010 года в городе было построено 5 ФОКов (а всего в 2010 году было запланировано построить 9).
В целом строительство в Москве снизилось в 2009 году на 17,2% (примерно до 2,7 млн кв. м). При этом в Московской области оно выросло на 4,5% (примерно до 8,2 млн кв. м). В январе 2010 года объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», составил, по данным Росстата, 30002 млн руб., что соответствует лишь 87% от января 2009 года. Хотя и незначительно, но и в последующие месяцы 2010 года строители пока отстают от прошлогодних показателей. За период с января по август 2010 года в Москве в общей сложности было построено примерно 1,9 млн кв. м.
Аналитики рынка недвижимости предсказывают, что не стоит ожидать значительного увеличения объемов строительства в текущем году. А простые граждане наверняка еще и пострадают от неизбежного роста цен на квадратные метры, поскольку проявит себя отложенный спрос, который приведет к дефициту жилья. FM.ru сообщает: «В прошлом году около 80% потенциальных покупателей-москвичей отказались от квартирных сделок. Такая ситуация привела к тому, что осенью 2009 года и в начале 2010-го на рынке недвижимости Москвы была реализована только часть отложенного спроса. Это приведет к значительному росту сделок на рынке столичной недвижимости в ближайшие два-три года. Причем уже в этом году стоит ждать роста количества сделок на рынке городской недвижимости как минимум на 25-30%».
«Снижение темпов строительства будет еще сильнее заметно в 2011-2012 годах, — говорит эксперт компании Rodex Group. — На докризисный уровень ввода жилья можно будет выйти не ранее 2013 года при условии того, что макро- и микроэкономические показатели будут сохранять положительный темп роста. Д ля резкого роста ввода жилья в ближайшие три года государству необходимо предпринять экстраординарные шаги. По сути, необходима реанимация целой отрасли».
Опыт изыскателей
Изыскательские компании сходятся во мнении, что 2008 год по своим основным показателям был достаточно приемлемым. «В 2007-2008 годах работы было очень много, у нас не хватало людей и техники», - отмечает генеральный директор ООО «Карбон» Вячеслав Долгов. Первыми признаками кризиса стали отсроченные платежи заказчиков за работы, проведенные весной 2008 года (оплата производилась только осенью).
В последние два года объемы инженерно-геологических изысканий неуклонно сокращались. Состояние рынка на сегодняшний день изыскатели определяют пессимистично: «Состояние не критическое, но ниже среднего». Ни одной из опрошенных компаний не удалось привлечь в первом полугодии 2010 года больше одного-двух новых заказчиков. Однако, как замечают многие изыскатели, в настоящий момент наблюдается небольшое оживление рынка и возвращение старых заказчиков.
Говоря о плюсах, которые принес кризис, генеральный директор компании «ГеоСтройГрупп» Владимир Назаров заметил: «Мы стали более собранными, отсекли все лишние издержки, в какой- то мере подтянули нашу готовность соответствовать самым взыскательным требованиям».
Компании, которые ориентируются в своей работе на Москву, ведут от 3-4 до 20 объектов одновременно. Так, компания «ГрандГЕО» в первую половину 2010 года заключила 20 договоров, самый значительный из которых — с ЗАО «Экспоцентр». Как отмечают специалисты, нельзя сказать, чтобы количество объектов в 2010 году принципиально снизилось по сравнению с прошлым годом, однако объемы работ, тем не менее, уменьшились. Раньше объекты предполагали выполнение комплексных инженерных изысканий, включавших инженерно-геологические и радиационно-экологические изыскания, геофизические исследования, опытно-фильтрационные работы и т.д. Однако на 2010 год приходятся в основном более мелкие работы (исследования по коммунальным московским сетям, дополнительные исследования фунтов штампами, испытания статическим зондированием, определение коэффициента уплотняемости, выяснение ситуаций, связанных с откачкой подземных вод, и др.). Та же негативная тенденция проявляется и по-другому: директора некоторых компаний признаются, что количество объектов в первом полугодии 2010 года снизилось по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Второй неприятный момент для большинства изыскательских компаний — это цены на изыскания, которые с 2008 года снизились примерно на 30%. Даже абсолютно неоправданный понижающий коэффициент 0,59, действующий в Москве, сейчас не имеет такого существенного значения, поскольку цены в связи с демпингом опустились в значительно большей степени. При этом вызывает возмущение, что этот коэффициент приходится применять при конечном расчете стоимости работ «мэрской» подведомственности (его не применяют для московских объектов республиканского/ подчинения), накладывая его на и так уже донельзя сниженные цены. Главный геолог ГУП «Мосгоргеотрест» Рэм Зиангиров отмечает: «Считается, что для работы в Москве можно ввести понижающий коэффициент, потому что людям не надо приплачивать за работу в сложных природных условиях, в необжитых местах. Сохранилось представление, что, работая в Москве, изыскатели живут в благоустроенных квартирах, ездят на работу по хорошим дорогам и лишние деньги им платить просто не за что. Однако это в корне неверно, потому что условия работы в Москве еще более тяжелые, чем в необжитых местах. Чтобы пробурить скважины на обжитой территории, мы должны получить очень много согласований, а это крайне трудоемкий процесс. И, конечно же, работая в Москве, надо соблюдать большую осторожность, чтобы не повредить коммуникации. К тому же изыскатели работают при любой погоде: дождь и снег не являются помехой, ведь заказы всегда срочные».
Немалое недовольство московских изыскателей вызывают также большие отсрочки платежей, ставшие в последнее время абсолютно нормальным явлением. «Задержка на полгода становится в порядке вещей, — комментирует ситуацию генеральный директор ООО «Землемер». — А к этому еще прибавляется безавансовая работа или работа с минимальным авансом».
Изыскательские компании, как правило, концентрируются на работе либо в регионах, либо в Москве и Московской области. До начала кризиса такого резкого разделения не наблюдалось, однако на сегодняшний день компаниям приходится выбирать более четкую ориентацию. «До кризиса мы выполняли работы по нескольким объектам в Ярославской и Вологодской областях. В последние годы ООО "ГрандГео" выполняет изыскания в основном в Москве и Московской области... В регионы в последнее время стало ездить не только нерентабельно, но часто бессмысленно и даже невозможно, поскольку местные изыскатели воспринимают московских "гастролеров" по принципу "понаехали тут...", а некоторые губернаторы и градоначальники дают прямые установки: "Работы на нашей территории должны выполнять члены местных СРО"», — рассказывает директор по производству и НИР ООО «ГрандГео» Владимир Каширский. Аналогичные данные приводит и В. Долгов. По его словам, в 2010 году примерно 75% работ приходится на Москву, 20% — на Московскую область и только 5% — на регионы.
Можно ли говорить о выгоде при проведении инженерных изысканий в Москве? По наблюдениям, конкуренция в столице за последнее время резко выросла. За один объект могут «биться» 5-10 организаций. Кроме того, отмечается очень сильный демпинг цен. Все опрошенные редакцией компании упомянули и развитие в столичном регионе практики «отката».
Изыскания в Москве сложны по двум причинам — из-за получения разрешений и из-за непростых техногенных условий. В то же время работы в столице отличаются мобильностью.
О новом оборудовании в условиях кризиса говорить не приходится. Его приобретение (и обслуживание) для экологических и геофизических работ связано со значительными расходами, которые изыскатели никак не могут себе позволить.
Имеется две разные точки зрения на возможность привлечения субподрядных организаций. С одной стороны, существует мнение, что в условиях резкого сокращения финансового потока, в условиях прогрессирующего кризиса ради сохранения рабочего коллектива, буровой и иной техники, арендуемых помещений и пр. самое оптимальное решение — это привлечение специализированных организаций на субподряд. «Мы полностью оснащены буровой техникой, установками статического зондирования, комплектами плоских и винтовых штампов площадью 600,2500 и 5000 см2. У нас есть аккредитованная грунтовая лаборатория, геодезические и пр. приборы, которые позволяют выполнять полномасштабные изыскания на объектах любого уровня и при любой сложности инженерно-геологических условий. Тем не менее при проведении комплексных изысканий мы привлекаем на условиях субподряда организации, выполняющие радиационно-экологические и санитарно-эпидемиологические изыскания и геофизические исследования. В области экологических изысканий мы предпочитаем работать с ЗАО "ИНЖЭКО ЦЕНТР" и ООО "НП Экопроект", по геофизическим исследованиям — с ООО "СВЗ" (г. Тула)... Мы привлекаем уважаемые организации, которым доверяем, как самим себе. Это такие компании, как "Гидропроект" и ГСПИ. Они выполняют работу качественно и надежно», — рассказывает Рэм Зиангиров (ГУП «Мосгоргеотрест»).
Есть и противоположная точка зрения: «О каких подрядных организациях может идти речь, если у нас самих буровая простаивает?»
Однако любые проблемы и с субподрядом, и с оборудованием отступают на второй план, когда речь идет о получении заказа. «Самое сложное — это доступ к заказчику, здесь в игру вступают тонкие психологические моменты», — уверен Рэм Зиангиров.
Многие изыскатели с завистью говорят о ГУП «Мосгоргеотрест» как об организации, которая всегда обеспечена городскими заказами. Однако и ей в кризис пришлось непросто — резко сократилось количество коммерческих заказов и компания была вынуждена принять решение о сокращении некоторых сотрудников. В настоящий момент ее основные силы брошены на социальный городской заказ — детские сады и народные гаражи.
Каталог статей
Ты знаний можешь не иметь
В какой-то области конкретной,
Но коль есть доступ в интернет,
Не жмись ты ссылочкой ответной.
